ネットビジネスか不動産投資か

ネットビジネスや不動産投資は、
サラリーマンが副業的に稼ぐ手段として、かなり認知度が高まってきました。

副業に取り組む理由は、人それぞれ。
給料だけでは将来が不安だ、複数の収入源を持ちたい
というのは大きな理由の１つだと思いますが、
最終的にサラリーマンを辞めたいという理由をお持ちの方も少なくありません。

サラリーマンの副業、サラリーマンの卒業に適しているのは、
ネットビジネスなのか、不動産投資なのか。
あえて、どちらが多くのサラリーマンの副業や卒業に適しているかといえば、
不動産投資だと考えます。
それは、次のような理由からです。

• インターネットリタラシーに優れているサラリーマンは、それほど多くない。
• ネットビジネスは、サラリーマン業務の終了後、一定の労務を要求される。
• ネットビジネスは、稼げるようになるまでの過程で挫折する場合が多い。
• 手軽なネットビジネスは、外部要因（グーグル、アマゾン、ヤフー等）に左右される労働集約的な業務。
• ネットビジネスで「稼ぎ続けられる人」は、不動産投資で「稼ぎ続けられる人」より少ない。
• 不動産投資は、ネットビジネスに比べて安定的に収入を得られる可能性が高い。
• 不動産投資は、購入する時期だけ頑張れば、勝ちがほぼ確定する。
• 不動産投資に必須の融資は、サラリーマンであることが非常に有利にはたらく。

もちろん、お仕事の性質上、
ネットリタラシーに優れている方はこの限りではありません。

ネットビジネスは、不動産投資に比べて、
爆発的に稼げるイメージがあります。
また、パソコンさえあれば、比較的参入障壁が低いため、
ここ数年で急速に市民権を得てきた感もあります。

一方、不動産投資は借入を伴うことや
不動産という流動性の低い商品を扱うことから、
ネットビジネスに比べて参入障壁は高いと言えます。

にもかかわらず、いざ本屋に足を運んでみると、
不動産投資に関する書籍は圧倒的に多いのが実情です。

これは、世の中の大多数を占めるサラリーマンにとって、
不動産投資が魅力的に映っている証拠といえるのではないでしょうか。

不動産投資ブームで、恩恵を受けているのは…

• フルローン案件！
• 諸費用も含めたオーバーローン案件！
• 銀行評価済！
• 満室保証！
• キャッシュフロー○○万！
• 年収○○万から挑戦できます！
• 積算評価＞売買価格
• 仲介手数料無料！

こんな触れ込みでの物件紹介、
あなたも一度はご覧になったことがありませんか。

不動産投資市場は、現在も少々過熱気味です。
「まさか、こんな物件を購入する人なんかいるわけないだろう」
そう思うような物件も、結構なスピードで売れているのが現状です。

具体的には、表面利回り10％を切るような物件でも、
どんどん売れています。

不動産投資ブームの始まりは2000年台初頭。
ある都市銀行さんが、収益物件融資に積極的になってからです。
おかげで、不動産投資のプレイヤーは爆発的に増加しましたが、
破綻する人も現れはじめます。

その影響で、都市銀行さんの融資は厳しくなっていきました。
新規顧客の開拓という利益に比べて、
破綻者の出現という損失を重く判断したというわけです。

しかし、現在は、その頃よりも融資に積極的な銀行が増え、
購入希望者の選択肢は増えています。
融資に積極的な銀行が増えてきたのは、
新規顧客を開拓して融資実績を優先したい事情からです。

融資がつきやすい銀行さんを使った購入スキームが全盛となり、
不動産投資ブームの恩恵を、最も受けているのは、
実をいうと、物件を売る業者さんや
不動産コンサルのお仕事をされている方々なのです。

その証拠に、収益物件を扱う業者さんも、
不動産投資家と同様、爆発的に増加しています。

１億円の物件を売った場合、仲介手数料は300万を超えますから、
おいしい商売であるのは事実です。
そうなると、業者さんも、新規顧客の開拓を優先します。

融資の出やすい高収入のサラリーマンを集める。
そして、忙しくて無防備な高属性の方々に、
不動産を売るのを繰り返す、ということになります。

初回購入なら、特に、融資は出やすいことを利用して、
言い方は悪いですが、
お客さんを使い捨てしているようなイメージです。

一部の不動産コンサルの方々も、
残念ながら、同様の傾向があります。

コンサルの方々ですと、
購入希望者を業者さんに紹介することで、
その見返りをもらう場合がみられます。
また、物件購入のみならず、
その周辺ビジネス（保険・工事等）への紹介で
見返りをもらう場合もあります。

購入者の多くは、思ったほど利益が出ず、
リカバリーの難しさと不勉強に気づくというのが関の山。
厳しい現実が待っています。

２億・15％・30％

巷に出回っている物件、どんどん売れている物件では、
仮に10億円の物件を購入しても、
借入額に見合う収益はえられないでしょう。

それに、一般的なサラリーマンが、
10億円も不動産を購入するのは、現実的ではありません。

それよりも、借入額に見合う手残りが得られるような物件を
２億円分購入する方が、お金を残すのには近道です。

スペックの高い筋肉質の物件を購入することの方が、
サラリーマン卒業の可能性が高まります。

この場合、買い進めるにあたっては、
利回り15％、返済比率30％台という数字を
目標としていく必要があります。

以上が、厳しい現実を避けるための根本的な方法です。

こんな数字をクリアできる物件は、
もちろん多くはありません。
しかし、全くのゼロということもありません。

場合によっては、こちら側で
そのような条件を満たす物件を作ってしまえばいいのです。

私の場合、所有物件こそ２億円そこそこですが、
満室賃料が約3,800万、銀行返済が1,300万弱
という事業規模に達しています。

しかも、よくありがちな、
法定耐用年数超過の物件だけで、
事業規模を拡大してきたわけでもないのです。

２億円の物件購入で十分な事業規模に達するための方法論を
今回ご提案したいのです。

不動産投資参入マニュアルの内容

このマニュアルは、次のとおり、11のテーマで分けられています。
時間にして、15時間を超えるボリュームとなっています。

▼不動産購入･基礎の基礎（約75分）

• 著者の所有物件から見るリタイア戦略
• 不動産は本当に儲かるのか？
• 不動産投資ブームの功罪
• 購入前に明確にすべきこと
• 購入イメージをつかむ方法
• 不動産が手堅いビジネスと言われる理由
• サラリーマン卒業の目安とは？

▼不動産投資の拡大戦略（約100分）

• 不動産投資のメリット・デメリット
• レバレッジの恩恵を受ける方法
• 融資の付く物件とは？
• 融資金額を決める基準とは？
• 賃料収入で収益を上げるには？
• 利率と融資期間の関係
• 不動産投資の拡大戦略とは？

▼投資方法の見極め（約60分）

• 目的目標に合った投資法とは？
• 新築アパートが危険な理由
• 区分不動産の長所と短所
• 一棟物を購入すべき理由
• 戸建物件の長所と短所
• 資産と負債の関係
• 信用毀損とは？
• 複数棟を買い進めるための条件とは？

▼物件別シミュレーション（約45分）

• 新築アパート投資法
• 区分不動産投資法
• 一棟アパート・マンション投資法
• 構造別シミュレーション（木造）
• 構造別シミュレーション（重量鉄骨）
• 構造別シミュレーション（ＲＣ）

▼物件の探し方（約85分）

• 特別な方法はあるのか？
• ターゲットの決め方
• 使える金融機関の探し方
• 高属性サラリーマンの手法
• 一般的なサラリーマンの手法
• スルガ･静銀等を使えない場合の手法
• ポータルサイト検索のポイント
• 現実的なターゲットとは？
• 物件を見つけた時の対応

▼物件情報の分析（約80分）

• 物件概要書の確認ポイントとは？
• レントロールの確認ポイントとは？
• 最終的な判断基準とは？

▼現地調査・買付（約110分）

• 現地調査は必須
• 現地調査には自分で行くべき
• 現地調査の目的・内容
• 現地調査の持ち物
• 建物の調査
• 土地の調査
• 空室状態の調査
• 入居状況の調査
• 管理状況の調査
• 周辺環境の調査
• 周辺物件の入居率調査
• 周辺業者さんへのヒアリング
• 買付書提出のポイント
• 買付書の記載事項

▼銀行の評価方法（総論）（約50分）

• 都市銀行の特徴
• 地方銀行の特徴
• 政府系金融機関の特徴
• 信金・信組・農協の特徴
• ノンバンクの特徴
• 銀行の基本的な考え方
• アパートローンの考え方
• プロパーローンの考え方
• 銀行開拓のヒント

▼銀行の評価方法（各論）（約35分）

• 金利の考え方
• 融資期間の考え方
• 個人属性の評価方法
• 物件の評価方法
• 積算評価と収益評価
• 最終的な融資額決定

▼銀行開拓と融資申込（約70分）

• 銀行と接点を持つ方法
• 銀行照会時のポイント
• スルガ・公庫・静銀を前提としない銀行開拓
• 居住地から考える銀行開拓
• 勤務地から考える銀行開拓
• 出身地から考える銀行開拓
• 物件所在地から考える銀行開拓
• 融資の必要書類

▼各銀行の特色（約205分）

• 銀行の種類と特色
• 都市銀行
• スルガ銀行
• スルガ銀行の長所と短所
• 静岡銀行
• 日本政策金融公庫（日本公庫）
• ＳＢＪ銀行
• オリックス銀行
• ノンバンク
• 商工組合中央金庫（商工中金）
• 信用金庫
• 信用組合
• 横浜銀行
• 千葉銀行

有名銀行だけでリタイアできる

サラリーマン大家さんがよく利用する銀行さんと言えば、
次のような銀行が挙げられます。

• スルガ銀行さん
• 日本政策金融公庫（日本公庫）さん
• 静岡銀行さん

こういった銀行の融資が使いやすいのは、
「プロの賃貸業の方々に融資する」という考え方ではなく、
「サラリーマンの副業に融資する」という考え方だからです。

そういう視点のない方々は、
一部の業者さんや一部のコンサルタントの方々から
カモにされてしまうでしょう。

しかし、だからといって、
これらの有名銀行がダメというわけではありません。

どの銀行にも共通する考え方を理解し、
不動産投資の最大のメリットを意識する。

そうすれば、２億程度の物件購入でも、
十分サラリーマンをリタイアするレベルに達します。

有名ポータルサイトだけでリタイアできる

銀行は有名銀行を使うとしても、肝心の物件がなければ、
不動産投資を始めることはできません。

そこで聞こえてくるの「いい物件がない」という声。
収益物件専門のポータルサイトといえば、
健美家さん、楽待さん、不動産連合体さんが代表的なもので、
最近は新しいサイトも見られるようになりました。

それらの有名ポータルサイトで物件を調べてみると、
高利回りの物件は、何かしら問題を抱えているものがほとんどです。

それに、いい物件があったとしても、競争が激しいので、
すぐに物件は消えてしまうということもよく聞かれます。
果たして本当にそうなのでしょうか。

ここでも、私の例を挙げさせていただくと、
有名銀行で購入した５つの物件は、
みなさんもよくご存じの有名ポータルサイトに
掲載されていたものです。

そのうち、３つの物件については、
ポータルサイト掲載の価格そのままで購入しています。
しかも、掲載価格未満で購入した２つの物件は、
かなりの期間、売れ残っていた代物なのです。

これは、物件のスペックが素晴らしくても、
場所が地方だったり、現在の入居率が悪かったりすると、
その時点で物件調査もせずに諦めてしまう人が多い
ということを示しているのではないでしょうか。

要するに、
自分が購入したいと考えている物件のイメージや
物件の購入基準がない方にとっては、
いい物件が残っていたとしても、
それを認識できていないということなのです。

3000万～5000万の物件を狙う

不動産を購入する場合、フルローンが出たとしても、
諸費用（印紙税・登録免許税・司法書士費用・固定資産税など）は、
自分で負担するケースがほとんどです。

この諸費用は物件価格の約7％程度になります。
そうなると、１億の物件を購入する場合には
最低でも700万の自己資金が必要となります。
でも、これって、結構厳しい数字じゃないでしょうか。

しかし、ここで不動産投資を諦める必要はありません。
自己資金を少なくしたいのならば、
購入する物件の価格帯を変えればよいのです。

あまりに小さい物件を購入すると、
投資効率がよいとはいえませんので、
3000万程度の物件を目安にするとよいでしょう。

小さ目の物件を分散して所有することは、
リスク回避にもつながります。

また、この価格帯の物件は、
賃貸業で食べている専業大家さんは、あまり手を出しません。

専業大家さんの場合、
もう少し大きな物件を狙う傾向にあるため、
ライバルのレベルは少し下がると考えていいでしょう。

3000万から5000万の物件を３棟～５棟程度購入して、
賃貸業としての実績は十分なレベルに達するはずです。

また、ある状態を維持できていれば、
他行からもよい評価が得られるため、
その後の事業展開も広がってきます。

不動産投資はゆっくり急ぐこと

有名銀行を使って、ポータルサイトの物件を購入する。
そして、サラリーマンをリタイアする。
そのこと自体は、意外と難しくない、というのが実感です。

ただし、１年や２年でその水準に達するのは、
一般的なサラリーマンだと難しいと思います。

いい物件が出るか出ないかということもありますし、
物件購入後に、自己資金の回復を待つ必要もあるでしょう。

しがたって、３年～５年程度のスパンで
考えていく必要があるかもしれません。

自己資金に乏しい場合は、
しばらく物件を購入しない方が、近道になる場合もあります。

巷では、自己資金ゼロでも不動産投資できるとか
不動産投資を開始して数カ月でリタイアしたとか
フリーターでも物件を購入できるといった宣伝文句も聞かれます。

確かに、そのような投資家さんもいらっしゃるでしょう。

しかし、本マニュアルをご覧いただくと、
全く自己資金がなかったり、
全く資産背景がなかったり、
全く仕事をしていない人は、
基本的に不動産投資が難しいことを
ご理解いただけると自負しております。

自己資金ゼロでもできるというのは、
フルローンで購入したことを示すのでしょうが、
購入者に全く現金がないという話ではないでしょう。

数カ月でリタイアした人は、
勤務先がすばらしかったり、
自己資金にある程度余裕のある方が
比較的多いと思います。

また、フリーターで物件を購入したという人は、
何らかの資産背景がある場合だと考えます。

宣伝文句が嘘だとは思いませんが、
言葉のあやで、そのような表現になっていると
考える方が自然だと思います。

もうひとつ注意すべきなのは、
「安易に会社を辞めるべきではない」
ということです。

賃貸業の手残りから
「給与の手取り+税金+法定福利費」を
差し引いても本当にやっていけるのか
冷静に判断する必要があると思います。

我々がやるべきことは、

1. 融資が出やすい、融資エリアの広い銀行さんを使い方を学ぶ。
2. それぞれの銀行に対して、融資姿勢に合致する物件をぶつける。
3. １年に１棟購入できれば上出来といった心構えを持つ。

本質的に、上記の３つだと考えています。

追伸

様々な副業ビジネスの謳い文句として
「○カ月でサラリーマンを引退した」
というのは常套句となっています。

また、不動産投資の場合は、
あるコミュニティに入ったらすぐに物件購入ができましたとか、
ある業者さんに相談にいったらすぐに物件購入ができましたとか、
そんな声も耳にします。

しかし、
このようなエピソードに心ひかれる方は、
不動産投資を始めると危ないと思います。

なぜなら、
そのような方々は、他力本願なところがあるため、
業者さんやコンサルの方々が勧める物件を
購入しがちだからです。

派手な言葉や触れ込みは魅力的ですから、
惹かれる気持ちはよくわかるんですけどね。

どのくらいの期間で不動産賃貸業の実績を残せるレベルになれるのか、
どのくらいの期間でサラリーマンをリタイアできるのか。
それらは、個々人の年収や自己資金にも左右されます。
加えて、運に左右される場合もあるでしょう。

しかし、賃貸業で稼いでいくために必要な、
語学でいえば文法にあたる確かな物差しがあれば、
遅かれ早かれ、
サラリーマンをリタイアするレベルには達するでしょう。

単なる知識の羅列ではない、確かな物差しがあれば、
あとは走り続けるだけなのです。

本マニュアルを契機として、
不動産賃貸業で成功されることを願っております。

最後に、めでたく、本マニュアルをご購入される方へ。
賃貸業を開業している方はもちろんですが、
まだ物件を持っていない方も、物件購入時に、
マニュアルの購入費用を経費として計上できます。
購入時のエビデンスはきちんと残しておいてください。
以上です。

小渕英輔

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